Строительный коллапс в Украине: фальшивые скидки и пустующие новострои

Аналитики M2bomber изучили, как менялась стоимость жилья за последние полгода, и составили прогноз на ближайшие месяцы.

Мы расскажем, стоит ли срочно бежать в отдел продаж или лучше выждать, чтобы купить квартиру по самой выгодной цене.

Новостройки: новогодний взлёт и мартовский спад

Стоимость жилья в столичных новостроях росла до Нового года, достигла пика в январе (медианная цена — 22 236 грн/м²), а в феврале и марте несколько снизилась – примерно на 250 гривен за квадратный метр.

Причина этого классическая – колебания курса. Так, в декабре он был самым высоким за полгода — чуть более 28 грн/дол, а в марте упал до 26,4 грн/дол. Известно, что застройщики всегда ориентируются на стоимость доллара – ведь цена импортных материалов, используемых в строительстве, «пляшет» из-за валютных скачков.

К слову, курс гривны в текущем году рискует взметнуться до 30,1. Именно такая цифра заложена в госбюджете. Почему это грозит не подорожанием жилья, а появлением новых ловушек для покупателей – мы расскажем дальше.

Вторичное жилье: старый фонд против «еврогостинок»

На вторичном рынке цены тоже были наибольшими в январе – порядка 27 477 грн/м². А вот к марту каждый квадратный метр подешевел ни много ни мало, а почти на 2700 гривен. Стоимость же квартир в валюте снижалась без резких скачков, но тоже существенно упала. За полгода м² «вторички» потерял в цене примерно 32 доллара.

Это и неудивительно: такому жилью, особенно в старом фонде, сложно конкурировать с недорогими «малогабаритками» в новостроях. Модные «смарт-квартиры» — площадью всего в 16-18 метров — скептики презрительно называют «еврогостинками». Тем не менее, для киевлян привлекательнее выглядят эти миниатюрные «смарт-коморки», зато в новом доме – чем полноценные «однушки», но в ветхих панельных трущобах.

Анекдот в тему: строители заявили, что цена за квадратный метр не будет увеличиваться. Будет уменьшаться квадратный метр.

Аренда: «трёшки» сдают дешевле однокомнатных

За полгода стоимость аренды квартир упала в среднем на 9%. Особенно сильно сдали в цене «трёшки» – за них теперь просят почти на полторы тысячи гривен меньше, чем в октябре. Очевидно, что всему виной снижение спроса: из-за кризиса многокомнатные «хоромы» для многих становятся недоступными – все больше людей вынуждены ютиться в малогабаритном жилье.

Много недвижимости сдается в центре, на Оболони и Позняках. Самое дешевое жилье в Деснянском районе – там даже трехкомнатную квартиру можно снять почти на тысячу гривен дешевле, чем «однушку» на элитном Печерске (7 263₴ за 3-комнатную против 8 935₴ за 1-комнатную).

Прогноз – новое жилье: пат для застройщиков и ловушки для покупателей

Нацбанк назвал нынешние цены на жилье «критически низкими». Себестоимость строительства в этом году составит чуть более 14 тысячи гривен за метр квадратный. А, например, в Деснянском районе квартиры продают по 15 298 грн/м².

Понятно, что снижать стоимость уже просто некуда. А вот новый курс в тридцать гривен за доллар, заложенный в госбюджете, явно провоцирует подорожание квартир. Ко всему прочему, строительный рынок страдает еще и от дефицита кадров. Глава Нацбанка Польши прямо заявил, что их экономика нуждается в рабочей силе из Украины – и наши земляки, недолго думая, ринулись на заработки в соседнюю страну. Поэтому отечественные застройщики вынуждены поднимать работникам зарплаты, чтобы хоть как-то удержать их здесь. Это тоже толкает к повышению цены за квадратный метр.

Казалась бы, прогноз очевиден – стоимость недвижимости будет расти. Но есть одно но: спрос на квартиры безнадежно отстает от предложения. Хоть застройщики и так продают жилье почти по себестоимости – у людей по-прежнему нет на него денег. В итоге строители попадают в патовую ситуацию: цены нельзя поднимать — но и не поднимать невозможно. Поэтому стройкомпании могут устраивать формальные акции – скидки по которым будут только на рекламных буклетах. Фактическая же цена недвижимости не изменится, по крайней мере, в ближайшие месяцы. Так что будьте бдительны и не бегите сломя голову за заманчивыми «бонусами» в отделы продаж.

«Вторичка» и квартиры класса «люкс»: кому суп жидкий, кому жемчуг мелкий

Что касается вторичных квартир, то спрос на них тоже видимо не повысится, равно как и цены. Мало того, что покупка «вторички», в частности в старом фонде, грозит бешеными переплатами за «коммуналку» — так еще и срок эксплуатации большинства таких домов близится к завершению. То есть, здания старой постройки вот-вот начнут разрушаться. Даже сегодняшняя статистика – впечатляет: каждый десятый многоквартирный дом – уже непригоден для жилья.

Тем не менее, в Киеве по-прежнему пользуются популярностью квартиры класса «люкс». Ведь шикарную недвижимость называют самой твёрдой мировой валютой. Поэтому для богатых людей безопаснее не хранить «все, что нажито непосильным трудом» в нестабильных банках, а «заморозить» в ценных квадратных метрах.

В результате, пока большинство украинцев вынуждены тесниться друг у друга на головах в древних «хрущёвках», зажиточные земляки живо интересуются просторными апартаментами с окнами в пол, бассейнами на крышах и роскошными видами на столицу.

Где взять деньги на собственное жилье?

Итак, сегодня на рынке недвижимости — две главных проблемы: слишком много предложений у застройщиков и слишком мало денег у покупателей.

Решить второй вопрос могло бы снижение ставок на ипотеку. Сейчас они космические — порядка 20%. В США, например, кредит на жилье можно взять всего за 3,7% годовых.

Дело в том, что наши банки не меньше самих заемщиков боятся скачков курса. Представьте ситуацию: человеку дают кредит в 300 тысяч гривен, а через несколько лет банкиры, благодаря высоким процентам, получают миллион. Выгодно? Только на первый взгляд. Ведь неизвестно, какой будет фактическая стоимость этого миллиона. В лихие 90-е каждый второй был миллионером, правда купить мог разве что буханку хлеба, и то если найдет где. А если наш заемщик вообще не выплатит ипотеку? К примеру, после обвала гривны люди массово перестали погашать долларовые кредиты. К тому же депутаты приняли мораторий – единственное жилье должника, являющееся залогом по валютной ипотеке, банкам забирать запретили. Даже если должник не платит.

Поэтому, стремясь обезопасить себя от подобных финансовых рисков, банкиры и «ломят» космические проценты. Забота государства о жилищных условиях граждан вылезла боком — в итоге люди вообще не могут купить себе жилье. Столицу же тем временем заполоняют безнадежные «долгострои». Киев уже отдаленно напоминает сцену постапокалипсиса – с армией нежилых многоэтажек и недостроенных зданий, с пустыми проемами окон и поросшими мхом стенами. Люди все реже вкладывают в строящееся жилье свои кровные – и у застройщиков не хватает денег, чтобы завершить работы.

Достроить нельзя забросить

Поставить запятую в проблеме столичных «долгостроев» пытаются в Верховной Раде. В феврале там зарегистрировали так называемый «законопроект о недостроях». Его суть проста: компании, взявшиеся завершить чужие строительные проекты, получат преференции от государства. В частности это касается паевых взносов.

Сегодня застройщики, желающие воздвигнуть новую высотку на землях города, должны заплатить определенную сумму в местный бюджет. Это и называют «паевым взносом в инфраструктуру». Полученные средства город тратит на создание больниц, школ, детских садов и т.д. вокруг новопостроенного жилого дома. Но компании, которые расчистят город от полчищ бетонных коробок и заброшенных стройплощадок, эти взносы платить не будут.

Таким образом, если законопроект примут, застройщикам мы рекомендуем использовать государственные льготы. Они позволят удешевить строительство и снизить цену жилья – а следовательно, быстрее его продать.

Собственникам недвижимости мы советуем не держать квартиры «про запас». Если нет возможности сдать в аренду пустующее жилье (особенно в домах старой постройки) – продайте этот балласт. Коммунальные сейчас дорогие, и за «простой» квартиры придется выбрасывать на ветер тысячи гривен. И не забывайте, что «панельки» и «хрущёвки» разрушаются с каждым годом и скоро будут просто непригодны для эксплуатации.

Покупателей же квартир мы предостерегаем: трижды подумайте, прежде чем приобретать бюджетную «малогабаритку». Во-первых, помещение меньше 30 м² по закону вообще не считается жильем. То есть, стройкомпания должна была согласовать с госорганами отклонение от метража. Вот только сделала ли она это?

Если нет, то на новом месте вы сможете получить разве что временную регистрацию. Еще хуже, если свои «еврогостинки» застройщик оформил не как жилую, а как коммерческую недвижимость. В таком случае готовьтесь оплачивать коммуналку по тарифам, превышающим городские в несколько раз.

Ну а если ваши дети были прописаны в обычной квартире – а вы зарегистрировали их в крошечной малометражке – это называется «ухудшение жилищных условий», что чревато проблемами с органами опеки. Словом, проверяйте все документы и будьте осмотрительны. Ведь квартирный вопрос, как утверждал Булгаков, к сожалению, испортил не только москвичей.